Kúpa bytu alebo domu je ako manželstvo. Na začiatku sú emócie, očakávania a sľuby. Ale ak si nezistíte všetky „detaily“, môže to skončiť veľmi zle – a draho.
Tento sprievodca vás krok za krokom prevedie najčastejšími chybami, ktoré ľudia robia pri kúpe nehnuteľnosti – a hlavne vám ukáže, ako sa im vyhnúť.
💡 Interaktívna otázka na úvod:
Aké percento kupujúcich narazí pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku na právne alebo technické problémy?
a) 15 %
b) 30 %
c) 45 %
Odpoveď aj vysvetlenie je na konci tohto článku.
7 najčastejších chýb pri kúpe nehnuteľností:
1. Nejasný finančný plán
Základom každej kúpy je stanoviť si reálny finančný strop. Mnoho ľudí si najprv vyhliadne nehnuteľnosť a až potom rieši financovanie. Ideálne je najskôr konzultovať svoju situáciu s hypotekárnym špecialistom alebo bankou. Dozviete sa, akú hypotéku si môžete dovoliť, aké budú mesačné splátky a akú rezervu si ponechať na nečakané výdavky.
Dnes platí, že by ste mali mať našetrených aspoň 10 % z ceny nehnuteľnosti, inak vám banka úver neposkytne.
2. Výber podľa emócií, nie potrieb
Pri kúpe často rozhodujú emócie – výhľad, farba kuchyne, vôňa novoty. Skôr než sa zamilujete do detailov, položte si otázky:
- Koľko izieb potrebujem?
- Je lokalita praktická na každodenné dochádzanie?
- Je v blízkosti mestská hromadná doprava? Obchody? Škôlka/škola/jasle pre deti?
- Dáva táto nehnuteľnosť zmysel aj o 10 rokov?
Ujasnite si, čo naozaj potrebujete a čo je len bonus. Nekupujte zbytočný luxus, ale ani nešetrite na dôležitých veciach ako svetlo, dispozícia či kvalita a zateplenie stavby.
3. Nepozornosť pri kontrole listu vlastníctva
List vlastníctva je základným dokumentom, ktorý vám napovie veľa o právnom stave nehnuteľnosti. Nikdy sa nespoliehajte len na verziu od predávajúceho – vyhľadajte si ho sami cez katasterportal.sk.
Dôležité časti:
- Kto je vlastník (pozor na BSM – spoločné vlastníctvo manželov)
- Záložné práva, exekúcie, vecné bremená (napr. doživotné bývanie), poznámky o sporoch
Ak je na nehnuteľnosti exekúcia alebo ťarcha, môže to spôsobiť veľké komplikácie pri prevode. V takom prípade sa poraďte s právnikom.
4. Prehliadnutie spoluvlastníckych rizík
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, je potrebné:
- zistiť, či boli ostatní spoluvlastníci upovedomení a či si neuplatňujú predkupné právo,
- overiť, či predávajúci potrebuje súhlas manžela/manželky,
- požiadať o dokumenty dokazujúce, že všetko je právne v poriadku (rozsudky, súhlasy, notárske zápisnice).
5. Nedostatočné preverenie okolia a infraštruktúry
Skontrolujte nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj:
- prístup k nej (súkromná/prístupová cesta),
- stav okolitých pozemkov (nezasahuje stavba mimo vlastného pozemku?),
- územný plán obce – čo sa v okolí plánuje, kde bude nový supermarket, kruhový objazd alebo nová bytová výstavba.
Tieto informácie získate na obecnom/mestskom úrade alebo na ich webovej stránke. Majú významný vplyv na to, ako sa vám bude v lokalite bývať, aj na to, ako sa bude vyvíjať hodnota vašej nehnuteľnosti.
6. Zanedbanie technického stavu
Mnohé nehnuteľnosti sú „naoko“ v poriadku, no skryté problémy sa ukážu až po kúpe. Pri obhliadke si všímajte:
- vlhkosť, praskliny, stav strechy, okná, kúrenie, elektroinštaláciu,
- spýtajte sa na energetický certifikát, vek stavby a rekonštrukcie.
Ak kupujete starší dom, investujte do obhliadky s odborníkom – stavebným technikom alebo architektom. Náklady na opravy vás inak môžu zaskočiť.
7. Podcenenie právnej ochrany pri zmluvách
Kupujúci často podpisujú rezervačné a kúpne zmluvy bez konzultácie s advokátom. Pritom ide o právne záväzné dokumenty, ktoré ovplyvnia vašu budúcnosť. Nechajte si ich skontrolovať profesionálom, najmä ak:
- sú v zmluve neštandardné podmienky,
- máte pochybnosti o prevode vlastníctva,
- úschovu peňazí má zabezpečovať niekto iný ako banka alebo notár.
Nezabúdajte aj na poistenie vašej nehnuteľnosti🏠
Keď si splníte sen o vlastnom bývaní, myslite aj na jeho ochranu. Poistenie vás ochráni pred nečakanými udalosťami ako požiar, povodeň, únik vody či vandalizmus. S dobre nastavenou poistkou budete mať istotu, že o svoj domov neprídete ani v ťažkých chvíľach.
W dobrom domov vám prináša istotu – kvalitné poistenie nehnuteľnosti s jednoduchým vybavením a férovými podmienkami. Preto, keď už investujete do nehnuteľnosti, investujte aj do jej bezpečia.
Správna odpoveď: c) 45 %
Podľa prieskumu Realitnej únie SR (2023), až 45 % kupujúcich sa stretlo s problémami počas procesu kúpy nehnuteľnosti, pričom najčastejšie išlo o:
- nevysporiadané vlastnícke vzťahy (22 %),
- chýbajúce alebo neaktuálne údaje v katastri nehnuteľností (13 %),
- technické nedostatky alebo skryté vady, ktoré neboli uvedené pri predaji (10 %).
Text: RedakciaVdobrom.sk, nehnutelnosti.sk, realitnaunia.sk
Obrázky: Shutterstock
/WustenrotSlovensko
/wuestenrotslovensko
